央行定調下半年工作：保持房地產(chǎn)信貸融資渠道穩定

今年以來(lái)，監管層多次強調，支持合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。隨著(zhù)因城施策力度加大，房地產(chǎn)恢復跡象將進(jìn)一步顯現。

每年這個(gè)時(shí)候，央行都會(huì )對下半年工作重點(diǎn)作出部署，其中對于貨幣信貸政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)**定調總是備受關(guān)注。

8月1日，央行召開(kāi)2022年下半年工作會(huì )議。在部署下半年工作計劃時(shí)，央行指出，要保持貨幣信貸平穩適度增長(cháng)；保持流動(dòng)性合理充裕，加大對企業(yè)的信貸支持；穩妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險；因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策；保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式等。

央行在部署2021年下半年工作重點(diǎn)時(shí)，對于貨幣政策及房地產(chǎn)相關(guān)表述則為：“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會(huì )融資規模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配”；“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

變化背后是當前經(jīng)濟運行依然面臨消費修復較緩、房地產(chǎn)下行等問(wèn)題，經(jīng)濟復蘇基礎并不穩固，還需要貨幣信貸政策提供更大支持。這與7月28日中央政治局會(huì )議對于房地產(chǎn)定調是一致的。

中指院數據顯示，7月份，一線(xiàn)城市新房成交量環(huán)比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二線(xiàn)代表城市新房成交量環(huán)比下跌45.8%，同比下降44.7%；三線(xiàn)代表城市新房成交量環(huán)比下跌27.9%，同比下降62.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在進(jìn)一步下滑。

國家統計局**數據顯示，7月份制造業(yè)PMI較6月大幅回落1.2個(gè)百分點(diǎn)至49%，遠低于市場(chǎng)預期，創(chuàng )3個(gè)月新低。

“指望大規模放水紓困樓市不太可能。目前貨幣政策重心在于對實(shí)體需求端的激活，同時(shí)穩妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)，既要支持剛性需求和合理改善，也要支持保交樓，還要防范風(fēng)險，杜絕資金過(guò)度投向地產(chǎn)等，目前房貸規模管控仍在生效中。同時(shí)，要將資金轉向新模式?！睆V東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

住房信貸環(huán)境未見(jiàn)明顯好轉

此次會(huì )議上，央行在總結2022年上半年工作中表示，一些突出金融風(fēng)險得到穩妥處置，重點(diǎn)集團、大型企業(yè)風(fēng)險處置穩妥推進(jìn)；支持多省地方政府和監管部門(mén)處置化解個(gè)別企業(yè)、個(gè)別機構風(fēng)險事件；牽頭設立金融穩定保障基金；維護房地產(chǎn)市場(chǎng)融資平穩有序，引導個(gè)人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求；大型平臺企業(yè)在金融領(lǐng)域無(wú)序擴張得到有效遏制，整改工作取得顯著(zhù)成效。

2022年上半年，央行兩次調降LPR利率，并調整首套房貸款利率下限，房貸利率步入下行通道。但從數據上看，上半年住房金融實(shí)際情況仍不容樂(lè )觀(guān)。

一方面，個(gè)人按揭貸款增速跌入歷史低位。國家統計局數據顯示，1~6月個(gè)人按揭貸款累計同比下降25.7%。其中，4月因重點(diǎn)城市疫情導致出現了同比下跌40%以上極低水平。

另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)際投放亦大幅放緩。1~6月，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，來(lái)自國內貸款同比下降27.2%，跌幅為歷史低點(diǎn)。

房企其他融資渠道亦未見(jiàn)好轉。

中指院數據顯示，2022年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。其中，信用債發(fā)行規模為2518億元，同比下降24.2%，占總融資規模的52.2%；海外債發(fā)行規模僅為169.3億元，同比大幅下降91.1%。

從單月融資情況來(lái)看，1~6月，房企單月融資量均出現不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。

房地產(chǎn)信托存量仍在壓縮中。截至2022年一季度末，房地產(chǎn)信托余額為1.57萬(wàn)億元，較2021年末減少1911億元，余額同比下降27.7%，房地產(chǎn)信托存量連續11個(gè)季度收縮。股權融資功能幾近消失。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)風(fēng)險仍在出清中，房地產(chǎn)信托亦成為“違約大戶(hù)”，這令信托公司普遍對房地產(chǎn)領(lǐng)域投融資需求持謹慎態(tài)度?！跋乱徊椒康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展方向依舊是在控制新增或盡量減少新增情況下，盡全力化解存量風(fēng)險項目，這也是未來(lái)發(fā)展一大趨勢?！蹦承磐泄救耸勘硎?。

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長(cháng)連平認為，與2020年初**輪疫情沖擊相比，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)受挫情況更為嚴重。部分房企處于降杠桿階段，住房銷(xiāo)售增速持續放緩，疊加疫情在重點(diǎn)城市形成了二次沖擊，導致2022年上半年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)運行壓力明顯加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地、住房銷(xiāo)售到投資全方位出現負增長(cháng)，為歷史上罕見(jiàn)。

國家統計局數據顯示，2022年上半年，全國土地購置面積同比下降48.3%，土地成交價(jià)款同比下降46.3%，降幅較2021年末進(jìn)一步擴大；全國住房銷(xiāo)售面積累計同比下降22.2%，房企定金及預收款同比下降37.9%，全口徑出現大幅回落；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比下跌5.4%。

房地產(chǎn)政策將進(jìn)一步走向寬松

當前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定壓倒一切。

7月28日，中共中央政治局會(huì )議強調“要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責任，保交樓、穩民生?！?

此次央行在部署2022年下半年工作重心時(shí)，對于房地產(chǎn)方面的表述是放在“穩妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”工作中提的，具體為：防范化解中小銀行風(fēng)險；因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策。保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

李宇嘉解讀道，穩妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險重點(diǎn)，是房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的穩妥化解，這是2022年下半年貨幣政策關(guān)注的重點(diǎn)，包括紓困基金、收并購、資產(chǎn)處置和重組等都會(huì )相繼介入，在保交樓基礎上，加快風(fēng)險化解，實(shí)現風(fēng)險軟著(zhù)陸。

在連平看來(lái)，2022年下半年，無(wú)論是為了服務(wù)于宏觀(guān)經(jīng)濟穩增長(cháng)需要，還是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)本身健康運行，房地產(chǎn)政策自上而下將延續上半年以來(lái)寬松基調，從供需兩端給予購房者和房企足夠資金支持。

他預計，需求端，2022年下半年住房金融總量上將加快回暖速度，購房限制性措施將進(jìn)一步減少；全國房貸利率可能延續下行態(tài)勢，預計下半年居民房貸利率有望從上半年5.3%附近降至5%附近；有條件的城市將會(huì )取消限制性購房政策。供給端，銀行將加大對房企貸款支持力度，并逐步恢復直接金融支持，優(yōu)質(zhì)房企或加大債券發(fā)行力度。同時(shí)，地方政府將有效增加土地供應，降低房企拿地門(mén)檻。

“就目前情況來(lái)看，很難指望今年房地產(chǎn)對經(jīng)濟有正向拉動(dòng)作用，但至少要減少負向拉動(dòng)的程度?！比珖f(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任楊偉民認為，當前房地產(chǎn)問(wèn)題主要出在預期上，要改善居民對于房地產(chǎn)預期，可能需要更多綜合性制度政策。他建議，多部門(mén)配合協(xié)調制定出臺綜合性權威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)新體制、新模式的方向，明確稅收、信貸、土地、限售等政策，給房企和居民一個(gè)可靠預期。

今年以來(lái)，監管層多次強調，支持合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。隨著(zhù)因城施策力度加大，房地產(chǎn)恢復跡象將進(jìn)一步顯現。

“2022年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現將好于上半年。預計三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售將完成筑底，全年房?jì)r(jià)可能出現先抑后揚的態(tài)勢，土地購置面積將高于上半年，房地產(chǎn)投資增速將出現反彈?！边B平表示。

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