樓市調控步入寬松周期 明年政策仍有優(yōu)化空間

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2022年無(wú)疑是政策轉向的一年。2022年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的挑戰，包括商品房銷(xiāo)售規模大幅下降、房企頻現債務(wù)危機等。為穩定樓市，中央頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。各地全面落實(shí)因城施策，前11月地方出臺優(yōu)化政策近千條，創(chuàng )歷史同期新高。

從需求端來(lái)看，5年期LPR接連下調三次，地方政府“因城施策”引導合理住房需求，包括優(yōu)化“認房認貸”標準，下調首付比例等。從供給端來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過(guò)信貸、債券、股權多種方式改善房企流動(dòng)性，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心。

“雖然監管部門(mén)接連釋放利好穩定市場(chǎng)預期，短期政策傳導至市場(chǎng)端尚需時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力仍在?！敝兄冈悍治鰩熤赋?。

在政策全面放松的環(huán)境下，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方，引發(fā)各方熱議。

天風(fēng)證券分析師表示，2023年房地產(chǎn)政策會(huì )有兩個(gè)底線(xiàn)，分別為“保交樓”的民生底線(xiàn)，以及“不走老路”的風(fēng)險底線(xiàn)。在兩個(gè)底線(xiàn)的約束下，明年房地產(chǎn)政策的重心，會(huì )落在供給端的存量項目建設以及保障優(yōu)質(zhì)主體之上，而對需求端的刺激更多會(huì )是溫和、精準的因城施策，房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望企穩，但難見(jiàn)反彈。

多維度“維穩”樓市

2022年年初，三四線(xiàn)城市率先出臺樓市扶持政策，其中四川自貢打響公積金“認貸不認房”**槍?zhuān)綎|菏澤打響降低商貸首付**槍?zhuān)S后多個(gè)三四線(xiàn)城市開(kāi)始調整房地產(chǎn)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發(fā)放購房補貼等。不過(guò)，上述舉措對于提振樓市需求力度相對偏弱，刺激效應不強。

4月29日，政治局會(huì )議強調，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

受此影響，地方樓市政策松綁頻率明顯加快、力度明顯加大，政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松期，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市也加入樓市松綁行列。

在政策持續助力下，5、6月市場(chǎng)加速修復，5月全國商品房銷(xiāo)售單月環(huán)比止跌，6月呈現企穩回升態(tài)勢，但7月受“停貸”事件及季節因素等影響，市場(chǎng)信心受挫，商品房銷(xiāo)售再度轉冷。

由于部分項目停工停貸打擊市場(chǎng)信心，2022年三季度多地繼續出臺樓市支持政策，政策集中于保交樓等方面。

雖然各地穩樓市政策頻出，但對樓市銷(xiāo)售促進(jìn)作用有限，三季度商品房銷(xiāo)售處于近幾年較低水平。

隨后在國慶前夕，人民銀行、銀保監會(huì )、財政部、稅務(wù)總局四部門(mén)，針對房地產(chǎn)需求端祭出全國性政策組合拳，這是時(shí)隔6年半中央層面**出臺穩樓市一攬子措施，向市場(chǎng)釋放出明確信號。

其中，央行和銀保監會(huì )決定階段性調整差別化住房信貸政策，共涉及23個(gè)大中城市及眾多低能級城市；財政部通知減免換購住房個(gè)人所得稅；央行下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

此外，從年初以來(lái)，需求端政策持續調整優(yōu)化，央行三次降息，5年期以上LPR共下調35個(gè)基點(diǎn)。

進(jìn)入11月，房地產(chǎn)政策由需求端轉向供給端，金融部門(mén)針對地產(chǎn)金融端打出一套政策組合拳。

央行、銀保監會(huì )及證監會(huì )等部門(mén)，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預售資金監管新政、支持房企股權融資等陸續出臺，幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營(yíng)“造血”功能，供給端支持政策框架基本形成。

多位業(yè)內專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)政策已從保需求、保項目進(jìn)入保主體階段，而目前保主體成為政策發(fā)力點(diǎn)，樓市銷(xiāo)售有望緩慢筑底，房企或將呈現出清與修復并存的局面。

明年政策仍有優(yōu)化空間

據中指院統計，截至目前，2022年已有超300省市出臺政策近千條，達到近年峰值。各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。

無(wú)論是金融端亦或需求端的政策放松，根本目的是為了提升市場(chǎng)信心。然而，進(jìn)入12月，政策效應尚未明顯顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底。

中指院數據顯示，2022年以來(lái)，重點(diǎn)城市商品住宅供求面積均為2015年來(lái)同期**水平，房企推盤(pán)積極性不足。

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否筑底回穩，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

“考慮到2022年銷(xiāo)售成交面積和銷(xiāo)售金額大幅下滑，我們認為2023年一季度銷(xiāo)售面積預計會(huì )筑底企穩，考慮到2022年土地成交面積的大幅下滑， 二手房對新房市場(chǎng)亦有部分擠壓作用，預計2023上半年銷(xiāo)售面積將會(huì )維持較低的增速?！闭闵套C券分析師楊凡指出。

其進(jìn)一步表示，在全國市場(chǎng)分化的情況下，核心一二線(xiàn)城市預計會(huì )率先回暖，有望帶動(dòng)2023年下半年全國銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖。

在政策方面，有專(zhuān)家表示，目前房企金融端政策已處于較為寬松的階段，對房企修復信貸債券市場(chǎng)信用有積極的作用，但需求側信心很難僅通過(guò)房企金融端政策的寬松而有所恢復，更需要需求側打出政策配合。

“預計2023年供需兩端政策均有繼續優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強，核心一二線(xiàn)城市特別是核心二線(xiàn)城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、認房又認貸等方面繼續調整?！敝兄冈悍治鰩煴硎?。

“目前二線(xiàn)城市中仍有廈門(mén)、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成，蘇州、寧波等城市不低于六成，合肥、南昌、?？?、福州等城市不低于五成，這些城市二套房首付比例仍有下調空間?！睎|北證券分析師指出。

業(yè)內人士認為，政策密集落地給樓市吃下一顆定心丸。地產(chǎn)行業(yè)已出現復蘇的必要因素，后續行業(yè)景氣度將呈現緩慢上升趨勢，如市場(chǎng)信心仍然不足，政策仍有繼續調整的可能。

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