前9個(gè)月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降8％，四季度市場(chǎng)有望修復

10月24日，國家統計局發(fā)布1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數據。今年1-9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約10.36萬(wàn)億元，同比下降8.0%。從數據上看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端仍然承壓，但是銷(xiāo)售端正在努力修復。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，盡管房地產(chǎn)開(kāi)工和拿地跌幅繼續擴大，但是開(kāi)發(fā)商資金面持續好轉，尤其是“保交樓”取得一定進(jìn)展。從銷(xiāo)售金額跌幅擴大來(lái)看，可見(jiàn)降價(jià)促銷(xiāo)力度加大。而未來(lái)，只要新房能竣工交付，開(kāi)發(fā)商積極降價(jià)促銷(xiāo)，需求將會(huì )慢慢穩住。

房企到位資金累計同比跌幅連續兩個(gè)月收窄

據國家統計局數據顯示，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約10.36萬(wàn)億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資7.86萬(wàn)億元，同比下降7.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，雖然1-9月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數據的同比跌幅為8.0%，但需要看到的是，8月、9月單月投資規模已保持環(huán)比正增長(cháng)拉升，說(shuō)明各個(gè)城市近期也在積極防范該指標失速的風(fēng)險。

從到位資金來(lái)看，國家統計局數據顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約11.43萬(wàn)億元，同比下降24.5%。其中，國內貸款約1.37萬(wàn)億元，同比下降27.2%；自籌資金約4.06萬(wàn)億元，同比下降14.1%；定金及預收款約3.73萬(wàn)億元，同比下降34.1%；個(gè)人按揭貸款約1.84萬(wàn)億元，同比下降23.7%。

李宇嘉表示，開(kāi)發(fā)商資金面繼續好轉，1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下跌24.5%，跌幅相比1-8月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。跌幅連續兩個(gè)月收窄，顯示開(kāi)發(fā)商資金面在好轉。一方面，受去年低基數的影響，另一方面近期專(zhuān)項借款、紓困基金以及資產(chǎn)管理公司積極介入，加上開(kāi)發(fā)商大力度降價(jià)促銷(xiāo)，同時(shí)緊縮拿地和開(kāi)工，助力資金面好轉。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金壓力仍然比較大，房企要做好充分的思想準備。當然，一些民企在近期開(kāi)啟了發(fā)債2.0的動(dòng)作，說(shuō)明各部門(mén)積極為房企創(chuàng )造更好的融資環(huán)境?！眹儡S進(jìn)如是說(shuō)。

土地購置面積連續16個(gè)月下跌

值得關(guān)注的是，國家統計局數據顯示，今年1-9月，全國房企土地購置面積同比增速為-53.0%。

嚴躍進(jìn)表示，房企土地購置面積最近幾個(gè)月普遍都下跌近50%的水平，說(shuō)明土地數據的承壓較大。而土地市場(chǎng)走出低谷的動(dòng)力，關(guān)鍵還在于確保銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖和房企資金狀況改善。

在新開(kāi)工和竣工方面，今年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積約87.89億平方米，同比下降5.3%，其中，住宅施工面積約62.12億平方米，同比下降5.4%；房屋新開(kāi)工面積9.48億平方米，同比下降38.0%，其中，住宅新開(kāi)工面積約6.9億平方米，同比下降38.7%；房屋竣工面積約4.09億平方米，同比下降19.9%，其中，住宅竣工面積約2.96億平方米，同比下降19.6%。

對此，李宇嘉分析，1-9月份全國土地購置面積同比下降53.0%，跌幅比1-8月份擴大了3.3個(gè)百分點(diǎn)，這已是連續16個(gè)月下跌，且跌幅繼續擴大；而新開(kāi)工面積也是連續14個(gè)月下跌。從近期拿地和開(kāi)工面積繼續下跌來(lái)看，開(kāi)發(fā)商層面資金鏈繼續緊張，拿地和開(kāi)工的積極性繼續降低。而從近期部分穩健型民企出現資金鏈緊張傳聞來(lái)看，開(kāi)發(fā)商資金鏈風(fēng)險仍舊比較突出。新開(kāi)工和購地跌幅擴大，繼續拖累開(kāi)發(fā)投資的跌幅。

“1-9月份全國房屋竣工面積同比下跌19.9%，跌幅連續兩個(gè)月收窄，說(shuō)明近期國家及各地‘保交樓’的政策力度加大，取得了積極的效果。近期，隨著(zhù)專(zhuān)項借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業(yè)資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘，預計保交樓的形勢繼續向好，從而對穩定市場(chǎng)預期，扭轉需求端疲弱態(tài)勢有積極作用?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。

促銷(xiāo)力度加大，9月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(cháng)

據國家統計局數據顯示，今年1-9月，全國商品房銷(xiāo)售面積約10.14億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積同比下降25.7%；商品房銷(xiāo)售額約9.94萬(wàn)億元，同比下降26.3%，其中住宅銷(xiāo)售額同比下降28.6%。截至9月末，商品房待售面積5.43億平方米，同比增長(cháng)8.1%。其中，住宅待售面積同比增長(cháng)15.6%。

對于全國商品房銷(xiāo)售面積同比增速，嚴躍進(jìn)認為，總體上處于盤(pán)整階段，雖然最近幾個(gè)月普遍都是下跌近兩成水平，但也要看到，9月單月數據還是出現了比較明顯的拉升，即環(huán)比8月增長(cháng)39.3%。

在李宇嘉看來(lái)，1-9月份全國商品房銷(xiāo)售面積同比下跌22.2%，相比1-8月份收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)，且連續兩個(gè)月收窄，顯示熱點(diǎn)城市發(fā)布下調二套房首付、增加公積金貸款額度等政策，起到了積極的效果。當然，也是受到了去年低基數的影響。

“而從1-9月份全國商品房銷(xiāo)售額同比下跌28.6%來(lái)看，跌幅比商品房銷(xiāo)售面積的跌幅大，且比1-8月份有所擴大，彰顯了開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的力度在加大，比如廣州將新房銷(xiāo)售價(jià)格下限幅度調至預售價(jià)下浮20%?！崩钣罴握f(shuō) 。

展望未來(lái)，李宇嘉認為，樓市正在出現轉好的跡象，今后關(guān)鍵要看“保交樓”和銷(xiāo)售端，因為這兩個(gè)指標關(guān)系到需求端的信心能否穩定住。只要新房能竣工交付，開(kāi)發(fā)商積極降價(jià)促銷(xiāo)，需求就會(huì )慢慢穩定住。從近期調研來(lái)看，單個(gè)客戶(hù)看房頻次在增加，說(shuō)明需求還在，而且打工人群、自由職業(yè)者等無(wú)房戶(hù)正在成為住房購置新的主力。

中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，從短期來(lái)看，四季度仍是“保交樓”的關(guān)鍵節點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望繼續修復，疊加高基數效應減弱，四季度投資額同比降幅或進(jìn)一步收窄，但全年投資下行趨勢難改。受銷(xiāo)售整體延續調整及土地縮量影響，企業(yè)開(kāi)工意愿短期難以明顯改善，新開(kāi)工面積同比降幅或仍較大。

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