樓市“金九銀十”或缺席 多地房企降價(jià)出貨

今年前 8 月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)延續弱復蘇態(tài)勢，" 金九銀十 " 難再現。日前，易居研究院發(fā)布數據，2022 年 8 月，全國 100 個(gè)城市新建商品住宅成交面積為 2389 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 8%，同比下降 32%。

受此影響，百強房企 8 月銷(xiāo)售操盤(pán)金額 5190.1 億元，同比降低 32.9%。累計業(yè)績(jì)來(lái)看，百強房企前 8 月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降幅仍維持在 47.4% 的較高水平。

克而瑞研究中心表示，今年 " 金九 " 缺席將是大概率事件，即便供應放量增長(cháng)，成交也難顯著(zhù)反彈。" 一方面，隨著(zhù)市場(chǎng)下行趨勢不斷強化，傳統銷(xiāo)售旺季難出現大幅上漲行情。另一方面，市場(chǎng)信心不穩，較難扭轉市場(chǎng)下行預期。"

易居企業(yè)集團首席執行官丁祖昱告訴時(shí)代周報記者，新房市場(chǎng)在 5、6 月份回穩，7、8 月份又有所回落，可以判斷為二次探底。" 房地產(chǎn)在三季度筑底之后，還會(huì )有長(cháng)期筑底的過(guò)程，城市分化也會(huì )加劇。"

廣州一家房企營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴時(shí)代周報記者，公司今年沒(méi)有特別針對 " 金九銀十 " 做營(yíng)銷(xiāo)方案，而是常態(tài)化加推。" 從全市來(lái)看，開(kāi)發(fā)商都是在加快出貨步伐，但基本以?xún)r(jià)格平走為主，因為 6 月已經(jīng)有過(guò)降價(jià)了。"

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志告訴時(shí)代周報記者，經(jīng)過(guò) 7、8 月份市場(chǎng)的低迷，加上 " 金九銀十 " 傳統旺季，開(kāi)發(fā)商一定會(huì )爭取在這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)上，再回收一波資金。" 目前情況下，增加宣傳 + 讓利銷(xiāo)售，才是切實(shí)有效的方法。"

時(shí)代周報記者獲悉，成都、上海、昆明、哈爾濱等城市，均出現房企打折出貨的現象，促銷(xiāo)活動(dòng)包括推出特價(jià)房源、買(mǎi)房送物業(yè)費、降低首付等。

" 金九 " 缺席是大概率事件

今年 8 月，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面降溫，鄭州、重慶等城市市場(chǎng)持續低迷，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市整體市場(chǎng)熱度也在下降。

其中，上海積分入圍分數線(xiàn)整體呈下降趨勢。松江、奉賢等遠郊區域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至 30%。深圳外圍區域滯銷(xiāo)盤(pán)大都采取打折降價(jià)、渠道高傭等方式促銷(xiāo)，但實(shí)際效果有限，外圍區域成交持續下行，坪山區環(huán)比下降 23%，大鵬新區更是環(huán)比下降 59%。

成都客戶(hù)看房熱情明顯減少，熱銷(xiāo)盤(pán)實(shí)際報名人數縮減近 6 成，開(kāi)盤(pán)平均去化率驟降至 39%。蘇州當月成交面積降至 55 萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降 23% 和 5%。8 月，蘇州 6 個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，平均去化率約 40%，環(huán)比增加 8 個(gè)百分點(diǎn)，僅一個(gè)項目去化表現尚可，其余去化依舊困難。

從 2020 年開(kāi)始，傳統 " 金九 " 已風(fēng)光不再。

2020 年 9 月，百城成交面積降至 4859 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 2%，同比漲幅收窄至 7%。2021 年 9 月，百城成交持續下滑至 3378 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 7%，同比跌幅擴至 30%。

克而瑞表示，展望今年 9 月，" 金九銀十 " 或連續 3 年再度缺席。但其同時(shí)指出，房地產(chǎn)整體降溫的態(tài)勢下，各大城市將繼續分化，個(gè)別熱點(diǎn)城市供應增加后有望回升。

" 北京、合肥等市場(chǎng)更具彈性，隨著(zhù)供應放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場(chǎng)或將持續修復但區域分化加劇，主城區需求堅挺，遠郊區域去化仍困難。" 克而瑞指出，重慶、青島等市場(chǎng)或將走出谷底，成交有望筑底回升。南寧、長(cháng)春及多數三四線(xiàn)市場(chǎng)持續承壓，成交或將持續低位運行，部分城市價(jià)格戰或將愈加激烈。

信達證券則認為，" 金九銀十 " 將近，行業(yè)銷(xiāo)售復蘇的節奏有望迎來(lái)變化。" 目前市場(chǎng)對不利因素已經(jīng)基本反應完畢，行業(yè)迎來(lái)傳統的銷(xiāo)售旺季，此前未被滿(mǎn)足的購房需求正在逐漸釋放，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪行情。"

" 保交樓 " 釋放積極信號

" 金九銀十 " 成色不足，保交樓成為各大房企下半年的工作重點(diǎn)。

今年 8 月，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據悉，此次專(zhuān)項借款精準聚焦 " 保交樓、穩民生 "，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實(shí)行封閉運行、專(zhuān)款專(zhuān)用。

之后，全國多地紛紛出臺 " 保交樓 " 的相關(guān)舉措，如 " 一樓一策 "" 一對一幫扶 " 等。其中，鄭州由中心城市基金下設紓困專(zhuān)項資金，紓困項目限定為未來(lái)銷(xiāo)售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目。鄭州還于 9 月 7 日印發(fā)了《確保全市停工樓盤(pán)全面復工 " 保交樓專(zhuān)項行動(dòng)實(shí)施方案》的通知，要求 10 月 6 日前，實(shí)現鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)項目全面持續實(shí)質(zhì)性復工。

此外，各地還陸續出臺新規強化預售資金監管。

其中，長(cháng)沙要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過(guò)監測專(zhuān)戶(hù)存入監管賬戶(hù)，對資金流向進(jìn)行全程監測，對項目工程建設款實(shí)施重點(diǎn)監管，保證資金 " 留在項目、留在當地 "，優(yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

東莞對已取得商品房預售許可的項目，由購房人通過(guò)關(guān)聯(lián)預售資金監管系統的 POS 機刷卡、銀行柜臺轉賬、網(wǎng)上銀行轉賬等方式，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

一位龍頭房企負責人告訴記者，8 月以來(lái)，多地陸續提高了商品房預售監管資金的比例，有的可達 100%。" 雖然此舉會(huì )加大房企的資金壓力，卻能**程度保障項目如期交付。"

各地全力保交樓，購房者怎么看待未來(lái)市場(chǎng)？

中指研究院通過(guò)多個(gè)渠道進(jìn)行調研，共計收集問(wèn)卷超 9000 份。數據顯示，64% 受訪(fǎng)者感受到停工項目有所改善。29% 的受訪(fǎng)者計劃在半年內買(mǎi)房，環(huán)比提升 3 個(gè)百分點(diǎn)，達到近半年**值，計劃半年到 1 年內和 1~2 年購房的占比分別為 40% 和 20%。

克而瑞指出，保交樓將成為未來(lái)一段時(shí)間內的監管重點(diǎn)，這對于修復當前樓市市場(chǎng)信心有很重要的作用。受此推動(dòng)，樓市有望持續回穩。

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