長(cháng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復勢頭正猛

隨著(zhù)3月全國陸續開(kāi)始推進(jìn)有序復工復產(chǎn)，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入恢復階段。近日，有機構發(fā)布《房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇力指數城市排行榜》，綜合各城市基本供需情況、年末市場(chǎng)狀況和復工復產(chǎn)節奏等維度，用復蘇力指數衡量各城市房產(chǎn)市場(chǎng)的恢復潛力與速度。榜單顯示，從地域看，復蘇路徑呈現從南到北趨勢，市場(chǎng)復蘇力top15城中70％為南方城市。主要城市圈中，長(cháng)三角恢復潛力更大，蘇州、南京、杭州三城復蘇力指數位居前三。

表：城市復蘇力指數top50排行榜

復蘇路徑從南到北，南方城市恢復迅速

《房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇力指數城市排行榜》顯示，市場(chǎng)復蘇力top15城中70％為南方城市，top5全為南方城市。從春節前來(lái)看，南方城市的政策邊際放松頻率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都對調控政策進(jìn)行了小幅的放松調整，南方城市整體疫情前的市場(chǎng)預期更好。以調價(jià)中漲價(jià)占比為例，這一指標越高則代表需求越強、業(yè)主越強勢，反映了市場(chǎng)供需博弈的程度。2019年12月惠州、無(wú)錫、東莞等城市業(yè)主調價(jià)中漲價(jià)占比指標在30％左右，較全國20％的平均水平高出了10個(gè)百分點(diǎn)。另一方面南方城市的經(jīng)濟活力和城市基本面總體大于北方，長(cháng)期動(dòng)力也相對強勁。

從城市圈來(lái)看，北方城市圈恢復潛力和速度也慢于南方，基本呈現長(cháng)三角>珠三角>二線(xiàn)城市>環(huán)北京態(tài)勢。截至3月17日，北京的累計確診人數和目前確診人數分別為455人和79人，考慮到北京城市地位的特殊性和近期防控境外輸入的壓力，北京房地產(chǎn)復工復產(chǎn)放開(kāi)的節奏將會(huì )更緩，相應地短期市場(chǎng)短期復蘇的力度更弱，復蘇指數僅為0.44，排名靠后。環(huán)京周邊則更是長(cháng)期處在“冰封”狀態(tài)，以燕郊為例目前交易量?jì)H為春節前的10％左右，市場(chǎng)依舊低迷、向上動(dòng)力弱。目前上海、深圳成交量恢復至春節前水平的143％和66％，而重點(diǎn)二線(xiàn)城市的廈門(mén)、大連等市場(chǎng)恢復指數均在0.65以上，力度也不低，大連目前的鏈家成交量已經(jīng)超過(guò)了春節前水平。

長(cháng)三角回暖態(tài)勢亮眼，城市圈“全流通”正循環(huán)加速

榜單前三均屬于長(cháng)三角城市圈，蘇州、南京、杭州三地市場(chǎng)復蘇力指數超過(guò)0.7。根據鏈家數據，目前蘇州鏈家二手房帶看量連續三周增長(cháng)100％以上，目前調價(jià)中漲價(jià)占比為35％左右，較年前提升了10個(gè)百分點(diǎn)，蘇州整體經(jīng)濟活力較強，市場(chǎng)預期較高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力較強，防疫難度低于上海等一線(xiàn)城市，預計短期市場(chǎng)成交將出現快速反彈。南京、杭州城市的鏈家成交量已經(jīng)恢復至2019年12月周均水平的119％和97％，高于重點(diǎn)18城市87％的平均水平，市場(chǎng)需求在較快釋放。醫療水平和防疫水平較高、復工復產(chǎn)程度高，城市基本面較強等因素成為長(cháng)三角地區疫后回暖的重要推動(dòng)因素。

從恢復節奏可以發(fā)現，2020年長(cháng)三角市場(chǎng)正循環(huán)將進(jìn)一步持續，城市圈“全流通”的正循環(huán)加速。長(cháng)三角市場(chǎng)在規劃和市場(chǎng)本身層面的一體化程度較高，以2019年為例，上海市場(chǎng)出現明顯回暖，其中新房市場(chǎng)主要以改善大戶(hù)型為主、二手房市場(chǎng)中低總價(jià)剛需房源交易熱度高，且周邊昆山、太倉、無(wú)錫、蘇州等二手房市場(chǎng)均有所回暖，結合2017年前周邊市場(chǎng)購房客戶(hù)中上海群體占比高這幾個(gè)事實(shí)，基本可以還原出“上?？蛻?hù)買(mǎi)不起/沒(méi)資格 — 2017年之前買(mǎi)環(huán)滬蘇州無(wú)錫等 — 2019年賣(mài)掉環(huán)滬，買(mǎi)上海二手小戶(hù)型 — 二手小戶(hù)型業(yè)主賣(mài)房后換新房改善”的“曲線(xiàn)上車(chē)”市場(chǎng)邏輯，某種程度看長(cháng)三角市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了真正意義上的“全流通正循環(huán)”。

政策角度而言，2020年上?！岸奈濉毕拶彎M(mǎn)四年，獲得購房資格的客戶(hù)將會(huì )增加，加上前期價(jià)格的回撤，將會(huì )有一波有資質(zhì)和購買(mǎi)力的需求釋放，其上海置業(yè)也會(huì )帶動(dòng)環(huán)滬的二手房市場(chǎng)。從**一周數據來(lái)看，上海鏈家二手房成交量已經(jīng)恢復到去年3月高位水平的60％左右，為重點(diǎn)城市恢復力度**的城市，但是目前上海防疫壓力較大，短期整體市場(chǎng)繼續復蘇的節奏可能會(huì )受影響，但是2020年長(cháng)三角市場(chǎng)繁榮的邏輯依然存在，全年來(lái)看，上海依舊是龍頭。

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