北京、深圳等接續樓市新政！放松限購、以舊換新何時(shí)利好家居業(yè)？

4月底召開(kāi)的中央政治局會(huì )議為房地產(chǎn)政策定了調。會(huì )議強調，繼續堅持因城施策，同時(shí)，統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

隨后幾天，北京、武漢、深圳三地接連出臺新政，涉及放松限購，“賣(mài)舊買(mǎi)新”等，比如，深圳便分區優(yōu)化了住房限購政策，非本市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房。在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）等范圍內購買(mǎi)住房，個(gè)稅、社保繳交年限要求由3年調整為1年。

中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，近期多個(gè)城市優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步釋放利好，預計后續更多核心城市將優(yōu)化限制性政策，一線(xiàn)城市或針對不同人群、不同區域、不同面積段優(yōu)化限購政策，二線(xiàn)城市或全面取消限購政策。除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面亦有較大空間。

三地接連出臺樓市新政 北京、深圳一線(xiàn)城市放松限購

過(guò)去幾天，北京、武漢、深圳等熱點(diǎn)城市接連出臺樓市新政，再度為房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇注入“強心劑”。

記者注意到，放松限購成了一線(xiàn)城市樓市調控的關(guān)鍵詞。

5月6日，深圳發(fā)布通知稱(chēng)，非本市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內購買(mǎi)住房，個(gè)稅、社保的繳交年限要求由3年調整為1年。

通知還進(jìn)一步明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶(hù)籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內再購買(mǎi)1套住房。

4月30日，北京也優(yōu)化了住房限購政策，新政規定，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許符合相關(guān)條件的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購買(mǎi)1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

更早前的1月份，廣州、上海已接連松綁限購，廣州提出，在限購區域內進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，新購買(mǎi)建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購范圍。

上海則取消了購房需已婚的條件，放開(kāi)了非上海戶(hù)籍單身人士購房的限制，只要連續繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)5年及以上，非本市戶(hù)籍居民可在外環(huán)以外區域（崇明區除外）限購1套住房。

中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬(wàn)，比上年末增加12.83萬(wàn)，增量位居一線(xiàn)城市之首。深圳人口保持較快增長(cháng)，且非戶(hù)籍居民較多，優(yōu)化限購政策有助于進(jìn)一步釋放購房需求。

陳文靜進(jìn)一步表示，此次深圳的新政充分體現了因區、因需施策的思路，北京、深圳接連優(yōu)化限購政策后，更多核心城市的限制性政策有望跟進(jìn)優(yōu)化，釋放居民購房潛能。隨著(zhù)政策效果逐漸顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望改善，疊加去年同期交易高基數效應逐漸減弱，全國新房市場(chǎng)有望加快筑底企穩。

值得一提的是，與其他城市樓市新政“邁大步子”不同，一線(xiàn)城市的新政更多是“小步慢走”，分區優(yōu)化。

58安居客研究院院長(cháng)張波對貝殼財經(jīng)記者表示，一線(xiàn)城市樓市穩定性較強，例如上海，在春節后沒(méi)有出臺政策的前提下，3月份二手房成交量依然突破2萬(wàn)套，說(shuō)明當地市場(chǎng)需求仍比較旺盛，深圳4月份一、二手房成交量也明顯超去年同期。樓市政策出臺的目的是市場(chǎng)更平穩，一線(xiàn)城市除了自身平穩外，也要帶動(dòng)更多二三線(xiàn)城市走出低谷?！耙虼?，一線(xiàn)城市限購松綁節奏慢除了與自身市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)外，也會(huì )考慮限購放松后，對周邊市場(chǎng)購買(mǎi)力的虹吸效應。大概率看，今年一線(xiàn)城市的政策放松還會(huì )保持‘緩釋’節奏?！?

“以舊換新”成樓市調控重頭戲，房企已進(jìn)場(chǎng)，可一定程度提振銷(xiāo)售

除了一線(xiàn)城市樓市新政備受關(guān)注外，住房“以舊換新”也成為當前樓市調控的“重頭戲”，一些城市甚至拿出了“真金白銀”補貼換房。

比如武漢，5月6日便明確提出，要推行“賣(mài)舊買(mǎi)新”交易新模式。今年12月31日前，對出售自有住房并在6個(gè)月內購買(mǎi)新建商品住房，或購買(mǎi)新建商品住房后12個(gè)月內出售原自有住房的家庭，由購買(mǎi)新建商品住房所在區財政部門(mén)對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價(jià)格的1%給予補助。

武漢同時(shí)提出，組織金融機構提供長(cháng)期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購置換購房家庭的自有住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

5月6日，深圳的樓市新政也提出，支持在本市有開(kāi)發(fā)項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機構開(kāi)展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，收購換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì )組織等法人單位購房政策的限制。

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )積極響應第五屆上?！拔逦遒徫锕潯?，聯(lián)合倡議在本市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。該活動(dòng)將更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求。參加“以舊換新”活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無(wú)條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣(mài)”。

根據中指研究院監測，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。這類(lèi)政策與4月底政治局會(huì )議提出的“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”相一致。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不能單純從鼓勵居民購房切入，需從供需兩端著(zhù)力，構建新發(fā)展模式，比如，如何解決當下的供應大于需求問(wèn)題，具體措施可以從收購市場(chǎng)存量房，增加“以舊換新”措施，收購剛需存量房統一改造為保障性住房等，化解當前的剛需二手房去化難的問(wèn)題?！皩τ趦?yōu)化增量住房措施，可以從如何助力保交樓，避免出現‘爛尾樓’，化解新房市場(chǎng)的交付風(fēng)險，為市場(chǎng)提供高品質(zhì)住宅等方面考慮?！?

廣發(fā)證券研報則稱(chēng)，根據深圳及鄭州的保障房籌建計劃信息，假設2024年保租房通過(guò)30%“以舊換新”、30%回購新房及40%新建模式籌建，則可貢獻新房銷(xiāo)售0.9億平方米，占2023年銷(xiāo)售比例的8%。其中，0.5億平方米為“以舊換新”帶來(lái)的居民真實(shí)需求，占2023年銷(xiāo)售比例約4%。因此，若“以舊換新”籌集模式大規模推行，則可一定程度提振銷(xiāo)售。

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