4.54萬(wàn)億，中央全面推進(jìn)“舊改”！家居建材家裝業(yè)迎來(lái)巨大增量！

舊改，正在加速。

7月20日，國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，指出到到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務(wù)。

今年以來(lái)，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”。不同的是，這一次關(guān)鍵詞是“全面推進(jìn)”，且有了具體時(shí)間表，逐一明確了城鎮老舊小區改造目標任務(wù)及對象范圍、調動(dòng)民眾和社會(huì )力量參與方式、籌集改造資金途徑等關(guān)鍵問(wèn)題。這意味著(zhù)舊改即將全面上馬。

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行業(yè)前景“舊改”潛在存量規模巨大

根據此前官方通報，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人。換言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全國要完成17萬(wàn)個(gè)老舊小區改造。

其中，我國2000年前老舊居住小區近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。而2000年、2001年和2002年新增城市住宅建筑面積分別為6.2億平方米、4.7億平方米和12.9億平方米。根據老舊小區定義“城市建成區范圍內建成使用20年以上，那么“舊改”潛在的存量規模則將分別在2020-2022年達到48.2億平方米、52.9億平方米與65.9億平方米。

這些老舊小區，主要集中于一二線(xiàn)城市的老城區，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。

主要城市2000年前老舊小區占比

恒大研究院常務(wù)副院長(cháng)夏磊測算認為，按老舊小區改造的三大內容來(lái)看，基礎類(lèi)的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預計全國老舊小區基礎設施改造需投入1.2萬(wàn)億元；改善類(lèi)改造若只考慮電梯和停車(chē)，預計需要至少2.66萬(wàn)億元；而對于提升類(lèi)改造來(lái)說(shuō)，若按每個(gè)小區投入400萬(wàn)元、17萬(wàn)個(gè)小區估算，需要0.68萬(wàn)億元。因此，保守估計老舊小區改造至少需投入4.54萬(wàn)億元。

若考慮到自選類(lèi)改造部分以及居民自發(fā)進(jìn)行戶(hù)內二次裝修，或帶動(dòng)市場(chǎng)空間進(jìn)一步提升。

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需求釋放家居行業(yè)迎來(lái)巨大增量

老舊小區改造，不僅涉及民生改善的需求，還關(guān)乎擴大內需、拉動(dòng)投資的重任，其影響不容忽視。

根據意見(jiàn)，改造內容可分為基礎類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)3類(lèi)?；A類(lèi)主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。完善類(lèi)主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。提升類(lèi)則包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務(wù)設施、衛生服務(wù)站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施等。

業(yè)內人士表示，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設備行業(yè)將受益舊改。防水、涂料、管材、保溫材料等細分領(lǐng)域有望明顯受益，同時(shí)地產(chǎn)集中度提升、精裝占比增加，帶動(dòng)市場(chǎng)向B端家居建材龍頭企業(yè)傾斜。

具體來(lái)看，舊改帶來(lái)的機會(huì )可以做這樣一個(gè)劃分，涉及戶(hù)外的改造與室內翻新兩部分，至少包括8種機會(huì )：外墻改造、防水改造、戶(hù)外地磚的翻新、內墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區。

而從“舊改”傳導邏輯看，舊改有望形成二次裝修的需求傳導鏈。從戶(hù)外改造到戶(hù)內更新，部分老房翻新、家具家電更新需求等，可能隨之釋放?？梢灶A見(jiàn)，“舊改”紅利將為家居行業(yè)帶來(lái)巨大增量。

這些變化已經(jīng)在發(fā)生。據奧維云網(wǎng)數據評估推算，從住宅裝修市場(chǎng)的產(chǎn)值結構來(lái)看，老房及二手房翻新市場(chǎng)在2019年合計占比超過(guò)40%，2020年將超過(guò)42%。反應到家居企業(yè)身上——歐派在北京二手房改造業(yè)務(wù)占到總業(yè)務(wù)量的7成；索菲亞客戶(hù)訂單新房從73%降低到66%，二手房，翻新房呈增長(cháng)態(tài)勢，索菲亞還專(zhuān)門(mén)推出了舊房翻新套餐。

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新興賽道

如何做好舊改市場(chǎng)？

舊改是巨大的紅利，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了新的機遇和挑戰。

想要真正意義上成功進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，率先跑通模式是關(guān)鍵。過(guò)去，新興市場(chǎng)需求很大，大多家居企業(yè)并不關(guān)注利潤不高、需求分散的舊房翻新市場(chǎng)。同時(shí)，改善型裝修的難度更高、更具復雜性，很少有家居企業(yè)在這一塊有清晰的戰略。

總得來(lái)說(shuō)，舊房翻新一個(gè)長(cháng)尾效應十分明顯的市場(chǎng)領(lǐng)域，家居企業(yè)要跳出傳統固有思維，跳出傳統的運營(yíng)模式，通過(guò)新零售，跨界整合資源逐步破除運營(yíng)壁壘，同時(shí)以產(chǎn)品創(chuàng )新強化企業(yè)核心競爭能力，從時(shí)效、便捷、服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面進(jìn)行革新。耐心構建一整套體系，不然也就無(wú)法真正吃下這個(gè)市場(chǎng)。

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