海南：全裝修不另外收費，納入住宅總價(jià)

5月22日，備受社會(huì )關(guān)注的《海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行）》正式印發(fā)出臺，該辦法將從今年7月1日起正式施行。海南將成為我國**全面施行商品住宅全裝修的省份。

推行全裝修，將對我省的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有何意義和作用？相關(guān)部門(mén)又該如何保證全裝修的實(shí)施規范有序，保障消費者得到應有的利益？對此，省住建廳在正式印發(fā)《海南省商品住宅全裝修管理辦法》當日，一并對該辦法內容進(jìn)行了全面解讀。

一 海南為何要全面推行全裝修？

當前，毛坯房交房后二次裝修基本上由業(yè)主自行委托無(wú)相應資質(zhì)的家裝企業(yè)或者個(gè)人進(jìn)行裝修。商品房二次裝修相關(guān)制度、規定不健全，處于政府的監管盲區，裝修漏洞很多。一是質(zhì)量得不到保障。裝修工程專(zhuān)業(yè)性較強，大部分業(yè)主對裝修知識了解不多，在面對裝修企業(yè)、材料供應商時(shí)大都處于弱勢地位，特別是一些不良企業(yè)、工頭采用欺詐、威脅等手段非法獲取利益，業(yè)主的正常權益很難得到保障；二是產(chǎn)生大量建筑垃圾，材料浪費嚴重。據測算，近三年，我省商品住宅裝修平均每年產(chǎn)生建筑垃圾約34.75萬(wàn)噸，年均花費在建筑垃圾處理的費用約達到8684.69萬(wàn)元，2016年則高達14524.88萬(wàn)元，耗費了大量的社會(huì )成本。三是噪音、揚塵污染嚴重。交房后小區業(yè)主裝修時(shí)間分散在不同的時(shí)間段，裝修噪音、揚塵不斷，已入住的業(yè)主不厭其煩，降低了居住舒適度，也容易產(chǎn)生鄰里糾紛；四是業(yè)主自行裝修管理較差，事故風(fēng)險較高。

住宅實(shí)施全裝修，也是我省推進(jìn)供給側結構性改革，促進(jìn)綠色發(fā)展和新型城鎮化建設，加快建設美好新海南的重要舉措。有利于提升商品住宅品質(zhì)，加快我省房地產(chǎn)轉型升級；有利于推動(dòng)工業(yè)化的建筑生產(chǎn)方式，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展；有利于資源節約環(huán)境保護，推動(dòng)我省綠色崛起；有利于規范裝修市場(chǎng)，保證裝修質(zhì)量安全，維護群眾權益，促進(jìn)社會(huì )和諧。

二 如何理解全裝修？

所謂全裝修，指的是交房前墻面、地面等房屋固定面、水電管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)插座等基本設施完成裝修安裝，廚房和衛生間的固定設施如櫥柜、潔具等安裝到位，基本屬于群眾常說(shuō)的“硬裝”范疇，與“精裝修”有一定的區別。我省全裝修的概念是依據住房城鄉建設部的有關(guān)規定來(lái)定義的，也是國內其他省市對全裝修定義的共識。

三 全裝修實(shí)施范圍包括哪些？

我省商品住宅全部要實(shí)施全裝修，保障性住房、棚戶(hù)區改造項目購房對象主要是海南本地居民，住房以剛性需求和改善性需求為主，為更好保障本地居民住房實(shí)際需求，減少本地居民購房壓力，非商品住宅、保障性住房項目和棚戶(hù)區改造項目可以參照本辦法實(shí)施全裝修，不強制要求全裝修交房。

四 全裝修施行后，如何保障商品房的裝修質(zhì)量？

如何保障裝修質(zhì)量是全裝修的核心問(wèn)題，是政府監管的重點(diǎn)。一是堅持有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)企業(yè)進(jìn)行裝修設計、施工、監理，“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”。二是突出設計、施工一體化，裝修作為整個(gè)住宅工程建設的一部分，與土建一體化設計、一體化施工，實(shí)現深度融合，提高設計水平與施工質(zhì)量水平。

三是將裝修質(zhì)量管理納入施工質(zhì)量管理體系，像當前主體結構建設一樣，政府主管部門(mén)對裝修施工開(kāi)展全過(guò)程質(zhì)量監管，裝修圖紙要經(jīng)過(guò)審查，裝修企業(yè)要進(jìn)行資質(zhì)審核，裝修所用材料要進(jìn)場(chǎng)檢驗、驗收，施工過(guò)程要開(kāi)展監督檢查，裝修完成要進(jìn)行驗收。四是重視室內空氣污染物控制，專(zhuān)門(mén)編制了空氣污染控制技術(shù)規程，室內環(huán)境質(zhì)量情況要進(jìn)行檢測，不合格不能交房，避免裝修后住宅有害氣體等污染物超標危害群眾身體健康。五是購房合同要有約定裝修主要材料、施工質(zhì)量和質(zhì)量保修期等內容，住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)要載明裝修的質(zhì)保內容和使用說(shuō)明。通過(guò)這些措施實(shí)現“保質(zhì)量、明責任、減糾紛、提品質(zhì)、促發(fā)展”的全裝修目標。

五 不同消費者的裝修需求不同，如何體現裝修個(gè)性化？

全裝修范圍為“硬裝”，未對最能體現個(gè)性的“軟裝”作出限制，為實(shí)現個(gè)性化保留了較大發(fā)揮空間。我們也鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)以市場(chǎng)為導向，針對差異化消費需求，提供不同檔次、風(fēng)格的全裝修住宅，防止千房一律。

開(kāi)發(fā)企業(yè)要在取得預售許可前，要設立樣板房和產(chǎn)品展示區作為房屋裝修的標準參照，群眾可以更直觀(guān)感受到裝修風(fēng)格與質(zhì)量標準。同時(shí)，隨著(zhù)裝修行業(yè)的不斷發(fā)展，菜單式裝修等裝修新業(yè)態(tài)、新模式也將不斷催生、成熟，個(gè)性化將不斷得到滿(mǎn)足。

六裝修價(jià)格是否與房?jì)r(jià)分開(kāi)核算？

全裝修不另外專(zhuān)設收費，費用將納入到商品住宅總價(jià)中。建設單位與購房者簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當約定全裝修商品住宅的總價(jià)，并載明裝修主要材料、部品、設備、施工質(zhì)量和質(zhì)量保修期的具體標準。合同中未明確上述內容的，不得向房管部門(mén)申請合同備案。

七 對從事全裝修的企業(yè)有什么要求？

從事全裝修活動(dòng)的設計、施工、監理等單位必須具有建設行政主管部門(mén)頒發(fā)的相應資質(zhì)。裝修工程事關(guān)群眾生命財產(chǎn)安全，從事裝修活動(dòng)的設計、施工、監理單位必須主體合法，且應具有承攬相應業(yè)務(wù)的能力。根據《建筑法》、《行政許可法》等法律法規，國家對從事裝修活動(dòng)的企業(yè)設立從業(yè)許可，住房城鄉建設部門(mén)作為建筑活動(dòng)的統一監督管理部門(mén)，設立了建筑裝修裝飾工程相應資質(zhì)類(lèi)別，從事全裝修的設計、施工、監理等單位必須依法取得建設行政主管部門(mén)頒發(fā)的相應資質(zhì)證書(shū)。當前我省具有建設行政主管部門(mén)頒發(fā)的建筑裝修裝飾專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)共有250家，外省入瓊的有555家，能夠滿(mǎn)足當前住宅裝修需要。對當前裝修市場(chǎng)大量未取得相應資質(zhì)的家裝企業(yè)，將其生存發(fā)展納入政策考量。

八 對全裝修的施工組織模式有什么要求？

建設單位應當將住宅工程中的裝修工程一并發(fā)包給住宅工程施工總承包單位?！督ㄖā?、《建設工程質(zhì)量管理條例》等法律法規規定建設單位不得將建設工程肢解發(fā)包。住建部《建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法（試行）》（建市［2014］118號）規定“建設單位將一個(gè)單位工程的施工分解成若干部分發(fā)包給不同的施工總承包或專(zhuān)業(yè)承包單位”屬于違法發(fā)包?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2017〕19號）、《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規劃》對推行總承包提出了要求。裝修工程作為單位工程中的一個(gè)分部工程，若建設單位將裝修工程這一分部工程施工從整個(gè)住宅工程中分解出來(lái)直接發(fā)包給總承包單位以外的單位，則構成了肢解發(fā)包，屬于違法行為，將承當相應法律責任。

九 推行全裝修還有哪些措施？

為有力支持全裝修的全面落地實(shí)施，接下來(lái)要進(jìn)一步細化明確全裝修技術(shù)、管理要求，計劃出臺5個(gè)相關(guān)配套標準規范文件。一是海南省全裝修住宅室內裝修設計標準，細化明確我省全裝修具體設計內容及技術(shù)標準，指導設計文件的編制；二是海南省全裝修住宅裝修施工圖設計文件圖審要點(diǎn)，保障設計內容、技術(shù)標準的落實(shí)，規范設計行為，為圖紙審查提供可操作性的指導；三是海南省全裝修住宅裝修工程質(zhì)量驗收規范，明確全裝修的驗收方法、質(zhì)量標準和程序，指導規范住宅全裝修的施工、驗收；四是海南省全裝修住宅室內裝修污染控制技術(shù)規程，保護好海南的生態(tài)優(yōu)勢，制定高于國家標準的污染控制技術(shù)規程，為設計、選材、施工、驗收等階段室內污染物的控制提供指導，預防室內污染物超標，保障群眾身體健康；五是修訂《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，適應住宅實(shí)施全裝修，明確全裝修質(zhì)量?jì)热莺妥≌褂貌僮髡f(shuō)明，更好保證質(zhì)量和保障消費者權益。這五個(gè)配套標準文件將于今年7月1日前出臺。

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