“金九銀十”失守，百強房企銷(xiāo)售降超25%

作為房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)實(shí)現傳統旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百強房企在這兩個(gè)月內的銷(xiāo)售同比降幅超25%。

10月31日，第三方市場(chǎng)機構克而瑞發(fā)布的數據顯示，10月單月，百強房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅較9月擴大了3個(gè)百分點(diǎn)，達到28.4%。同時(shí)，前十個(gè)月的累計銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比降幅也保持在44%的較高水平。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，當前百強房企銷(xiāo)售額同比降幅仍超4成，盡管降幅連續5個(gè)月收窄，但收窄幅度均未超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)，房企業(yè)績(jì)修復依舊乏力。

市場(chǎng)層面上，由于疫情的多點(diǎn)散發(fā)，房企正常供貨節奏被打亂，疊加市場(chǎng)信心不足等因素，10月份的樓市成交疲軟依舊。據克而瑞研究中心，10月份，重點(diǎn)30城成交面積創(chuàng )下半年以來(lái)單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅達28%。

業(yè)內認為，在樓市承壓、部分房企信用及交付風(fēng)險仍存的背景下，市場(chǎng)回暖乏力，短期政策改善的方向仍將延續。

多位受訪(fǎng)人士提及，相應的政策可從持續降低購房者入市門(mén)檻、減少購房成本、提高其購買(mǎi)力等方式擴大市場(chǎng)需求入手，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商適當注入流動(dòng)性，避免更多出險的情況，以增強市場(chǎng)信心。

不過(guò)，某華東房企高管也表示，從當前政策的大方向來(lái)看，“房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不可能恢復到過(guò)去的狀況了”。

“銀十”不及預期

時(shí)值傳統“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，諸多規模房企積極把握“十一”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的力度，以推動(dòng)業(yè)績(jì)的集中釋放，有房企在國慶期間收獲了不錯的業(yè)績(jì)。不過(guò)很明顯的是，這一勢頭未能貫穿整個(gè)10月。

“國慶期間，我們的銷(xiāo)售表現挺不錯，當時(shí)以為后面的市場(chǎng)也還不錯，”某TOP30房企內部人士告訴記者，“結果發(fā)現國慶透支了整個(gè)十月的能量?！?

某華東房企人士也有類(lèi)似的體驗，“我們整個(gè)國慶有50億的銷(xiāo)售”，而這基本占了該房企10月銷(xiāo)售的一半。

對于大部分房企來(lái)說(shuō)，“金九”失約之后，“銀十”亦未能收復失地。百強房企的單月銷(xiāo)售在9月短暫地環(huán)比上漲之后，10月再度掉頭向下。

據克而瑞數據，10月單月，百強房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額約5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅在2021年同期低基數效應下，仍處于負增長(cháng)狀態(tài)，且較9月擴大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。

具體到房企來(lái)看，TOP50房企表現略?xún)?yōu)于行業(yè)整體，僅18家企業(yè)單月業(yè)績(jì)環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以?xún)?。其中，中海、建發(fā)、華發(fā)等房企的表現相對突出，單月銷(xiāo)售的環(huán)比增幅高于30%。

據億翰智庫提供的數據顯示，碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科三家全國性頭部房企在環(huán)比表現上，則漲跌互現，分別實(shí)現3%、12、-25%；碧桂園、保利以單月超400億元的銷(xiāo)售額位列行業(yè)前兩位，保持著(zhù)9月份較為堅挺的業(yè)績(jì)表現。

從單月業(yè)績(jì)同比來(lái)看，規模房企的負增長(cháng)困局仍無(wú)明顯改善。10月期間，仍有近7成百強房企單月業(yè)績(jì)同比下挫，延續了9月份的表現；其中多數出險房企同比保持著(zhù)60%及以上的降幅，部分房企單月銷(xiāo)售額跌至20億以下。

在實(shí)現了單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)的約3成房企中，部分房企則是保持了9月份上漲的態(tài)勢，如中海、華潤、招商蛇口、越秀、華發(fā)、仁恒等國資或外資背景房企。

整體而言，自2021年下半年以來(lái)，持續至今的房企銷(xiāo)售下行趨勢未見(jiàn)好轉，一家閩系房企的營(yíng)銷(xiāo)人士表示，“公司對房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的估算至少推到明年年中之后，在這之前情況會(huì )一直比較難?！?

樓市量?jì)r(jià)齊跌

市場(chǎng)層面上亦同步下探，量、價(jià)都有下降的趨勢。

根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，10月，百城新建住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格環(huán)比均繼續下跌。其中，百城新建住宅價(jià)格已連續4個(gè)月環(huán)比下跌，下跌的城市數量為54個(gè)；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比則連續6個(gè)月下跌，下跌的城市數量增至75個(gè)。

在成交方面，根據中指初步統計數據，“金九銀十”市場(chǎng)表現不及預期。9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)6.1%，同比下降19.1%；進(jìn)入10月，市場(chǎng)情緒未見(jiàn)明顯改善，重點(diǎn)百城成交面積環(huán)比下降擴大至約10%，同比降幅仍在兩成左右。

據某華南房企內部人士透露，“十一”期間他曾在寧波調研走訪(fǎng)，當地許多房企樓盤(pán)每天的到訪(fǎng)客戶(hù)也就在20組左右，表現并不理想。

即便市場(chǎng)形勢不樂(lè )觀(guān)，目前大多數房企能倚賴(lài)的現金流來(lái)源依然是銷(xiāo)售。多家受訪(fǎng)房企內部人士均表示，當下提振銷(xiāo)售的核心措施仍是降價(jià)促銷(xiāo)，并盡力撬動(dòng)需求。

“大家都在降價(jià)的時(shí)候，我們也只能跟隨同行的步伐，不然房子賣(mài)不掉?！蹦愁^部TOP10房企人士向記者表示，其實(shí)年初有段時(shí)間銷(xiāo)售有企穩向好的態(tài)勢，7月份的停貸潮、對交付的擔憂(yōu)等情況，對購房者的信心形成了很大打擊，市場(chǎng)再次向下滑，此后打折促銷(xiāo)越來(lái)越普遍。

華東某千億規模房企相關(guān)人士向記者表示，“我們要做的是與時(shí)間搶跑，公司對項目的流量速度要求越來(lái)越高?！痹摲科蟛季值氖袌?chǎng)集中在一二線(xiàn)城市，能感受到今年下半年的商品房市場(chǎng)去化越來(lái)越慢，“需要搖號的盤(pán)越來(lái)越少，去化率低的盤(pán)越來(lái)越多，加緊去化成了首要任務(wù)，樓層、戶(hù)型、位置差的房子就打折趕緊賣(mài)掉，反而項目位置好、戶(hù)型好的還能放在手上慢慢賣(mài)”。

“我們當前的核心是，把剩余的客戶(hù)盡量都抓在手里，所以要在**時(shí)間啟動(dòng)分銷(xiāo)，不矯情?！蹦橙A南房企內部人士告訴記者，“因為可能一個(gè)城市里本來(lái)只有2萬(wàn)人有購房意向，現在是場(chǎng)面上這么多盤(pán)，只能搶跑。另外，再給老帶新的業(yè)主多一些傭金，多做些活動(dòng)?！?

不過(guò)，多位房企內部人士認為，目前的市場(chǎng)已經(jīng)不是通過(guò)房企的刺激動(dòng)作就能產(chǎn)生明顯效果的狀態(tài)了，需求實(shí)際上已經(jīng)處于收縮的狀態(tài)了，當前房企的很多措施其實(shí)都是在現有需求在不斷減少的背景下推進(jìn)的。

以深圳市場(chǎng)為例，上述華南房企人士告訴記者，當地一股重要購買(mǎi)力來(lái)自程序員，當該群體購房需求極度收縮之后，市場(chǎng)需求也就相應出現萎縮。

有長(cháng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師向**財經(jīng)記者分析稱(chēng)，根據央行數據，目前的收入預期、房?jì)r(jià)預期均處于近20年**水平，爛尾擔憂(yōu)盡管邊際緩和，但仍未得到根本改善，在出臺更進(jìn)一步的支持政策之前，市場(chǎng)基本面的復蘇仍將是緩慢的。

提振銷(xiāo)售或仍將是政策重點(diǎn)

業(yè)內認為，對于當前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，提振銷(xiāo)售的措施一方面在于刺激需求，另一方面則在于穩住作為市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商，給購房者以信心。

上海某券商分析師分析指出，當前居民購房信心不振，尤其是三四線(xiàn)城市這種現象十分突出；另一方面房地產(chǎn)“長(cháng)期看人口”，人口老齡化、少子化加速到來(lái)，置業(yè)人群峰值已現，房地產(chǎn)長(cháng)周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現，普漲時(shí)代落幕。

“如果需要提振市場(chǎng)，短期來(lái)看，應該給優(yōu)秀房企注入信用，并繼續出臺寬松化的購房新政?！痹撊谭治鰩熤赋?。

近來(lái)，兩方面的政策都在密集出臺、落地。據中指院統計，9-10月，中央多項政策集中出臺，降低購房者置業(yè)成本，繼續支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩市場(chǎng)、穩預期的導向更加明確。

在地方層面上，兩個(gè)月內，共有超160地區出臺了政策超230條，涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低限售年限等。

國泰君安證券宏觀(guān)研究分析師董琦分析認為，近期的地產(chǎn)調控放松雖仍在“一城一策”的主基調下，但自上而下的政策有所增多，“930”新政尤為突出，監管層給出了可階段性下調或取消首套房貸利率下限，全國范圍內下調公積金貸款利率等利好政策。

董琦預計，接下來(lái)地產(chǎn)政策可能迎來(lái)新一輪松動(dòng)期，提振銷(xiāo)售端仍將是政策重點(diǎn)。而在現有的政策范圍內，房貸利率仍有下降空間。據測算，本輪房貸利率下行的合理區間可能在3-3.5%之間，較現有利率的**降幅在100BP左右。

除了提振銷(xiāo)售之外，在融資方面，監管層也在對企業(yè)進(jìn)行持續幫扶。8月下旬以來(lái)，龍湖、新城、碧桂園、旭輝、卓越商業(yè)等多家房企接連發(fā)行中債增擔保的中期票據。

不過(guò)，有業(yè)內分析認為，當前監管層給出的許多增信舉動(dòng)，適用對象有限、體量有限、力度有限，進(jìn)展局限，難以對沖負面情緒蔓延的市場(chǎng)氛圍。

一位得以借中債增成功發(fā)債的房企內部人士則向記者表示，相較而言，由中債增為房企增信發(fā)債的模式是當前房企實(shí)現融資最直接、有效的方式?！皩τ诖蟛糠址科髞?lái)說(shuō)，境外融資通道基本關(guān)閉，眼下只有境內發(fā)債這個(gè)可行的方式，而往往由中債增做征信擔保發(fā)的債，投資人才會(huì )愿意去買(mǎi)?！?

上述發(fā)債房企內部人士表示，這種方式唯一的問(wèn)題就是持續性和金額的問(wèn)題，“如果能夠做到持續，增大金額，對房企來(lái)說(shuō)就是最好的融資方式?！?

此外，為房企注入流動(dòng)性的另一關(guān)鍵方式就是在預售監管資金方面的適當松綁?！皬耐ＹJ潮之后，監管資金實(shí)際上是越來(lái)越緊的，導致不少企業(yè)賬上趴了充分的資金，但是實(shí)際上無(wú)法使用?！庇蟹科笕耸拷ㄗh，針對不同項目或者不同城市制定相應的監管資金釋放策略，也就能保證房企可動(dòng)用的資金了。

“通過(guò)多種方式保證房企的流動(dòng)性，起碼讓市場(chǎng)普遍認可的經(jīng)營(yíng)穩健的房企能夠免于出險的結局，讓大家不用擔心買(mǎi)房之后的交付問(wèn)題，也就能在一定程度上給購房者以信心?！鄙鲜龇科笕耸空J為。

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