超十城首套房貸利率破4%，樓市逐步“筑底修復”

多部門(mén)放出樓市政策 " 大禮包 " 后，近期多地跟進(jìn)下調房貸利率，減少居民購房剛性支出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

據記者采訪(fǎng)統計，九月末央行發(fā)布 " 階段性差別化調整住房信貸政策 " 后，已有超十個(gè)城市跟進(jìn)落實(shí)，首套房商貸利率降至 4% 以下，包括武漢、天津、石家莊、昆明、貴陽(yáng)、秦皇島、宜昌、襄陽(yáng)、濟寧等地。

石家莊當地一名房產(chǎn)中介表示，年初首套房商貸利率還在 "5 字頭 "，目前已降至 3.8%，以貸款 60 萬(wàn)、期限 30 年計算，月供可比此前少 500 元左右，貸款總額越多差值越大。" 利率下降刺激了市場(chǎng)，剛需和改善買(mǎi)得都挺多。"

多家機構數據表明，當前樓市正處于筑底階段，政策疊加帶動(dòng)、地方積極落實(shí)跟進(jìn)，重點(diǎn)城市新房及二手房已出現回升跡象。尤其是二手房，部分城市成交由負轉正。

多地跟進(jìn)房貸新政

今年傳統樓市的 " 金九 " 缺席，但 " 銀十 " 卻有蠢蠢欲動(dòng)之意。

國慶節前夕，中國人民銀行、中國銀保監會(huì )發(fā)文，階段性調整差別化住房信貸政策，對 2022 年 6～8 月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比連續下降的城市，在 2022 年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

新政發(fā)布后，多地跟進(jìn)下調首套房貸利率。近日，在符合新政要求的城市石家莊，多家銀行將首套房貸款利率由 4.1% 下降至 3.8%，并對購房者心理產(chǎn)生了一定影響。

" 從年初過(guò)五到現在三點(diǎn)多的利率，買(mǎi)房貸款總利息還是能省不少。" 有當地居民稱(chēng)。上述中介也表示，國慶黃金周期間，多家房企加大了房源推售，有項目首開(kāi)便銷(xiāo)售八億元，二手房市場(chǎng)成交也較此前月份攀升。

不僅是石家莊，按國家統計局房?jì)r(jià)指數，有 23 個(gè)城市符合此次央行新政要求。其中，二線(xiàn)城市中還有武漢、天津、昆明、貴陽(yáng)出現低于 4% 的首套房商貸利率，三線(xiàn)城市中秦皇島、濟寧、宜昌、襄陽(yáng)等地也有下調。

貴陽(yáng)一位房產(chǎn)中介表示，現在首套房商貸利率**能做到 3.9%，主要是看銀行。在政策作用下，市場(chǎng)也在慢慢回暖，比如國慶期間很多房企大力促銷(xiāo)，成交量相比上半年月度同期平均增長(cháng)六成，現在算買(mǎi)房的好時(shí)機。

昆明一位房產(chǎn)中介則稱(chēng)，目前中行和工行首套房貸利率可做到 3.95%，工行是**調整降低的。天津方面，當地有地產(chǎn)人士稱(chēng)，首套房商貸利率為 3.9%，工商銀行、農業(yè)銀行等均在執行。武漢當地中介也稱(chēng)，首套房貸利率從年初的 5.8% 降到了現在 3.9%。" 熱門(mén)樓盤(pán)銷(xiāo)售火熱，售樓處都沒(méi)地方坐。"

此外，三線(xiàn)城市中的秦皇島也在積極穩市場(chǎng)。當地一行業(yè)人士表示，今年來(lái)秦皇島樓市略為低迷，受疫情影響外地人過(guò)不來(lái)，位于北戴河的項目銷(xiāo)售不溫不火，不過(guò)市區一二手房銷(xiāo)售較為穩定，近期首套房商貸利率也降到了 3.8%。

山東濟寧日前則發(fā)布官方公告稱(chēng)，從 10 月 5 日 ( 含 ) 至年底，階段性下調首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限 15 個(gè)基點(diǎn) ( BP ) ，由 "LPR-20BP" 調整為 "LPR-35BP"，調整后全市首套住房貸款利率下限為 3.95%。

那些暫時(shí)未跟進(jìn)新政的城市，房貸利率也處于低位。據貝殼研究院發(fā)布數據，9 月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng )新低，103 個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套 4.1%、二套 4.9% 的下限水平。

在符合新政要求的哈爾濱，有地產(chǎn)人士表示，此前首套房商貸利率數次下降，目前是 4.1% 的水平，今年市場(chǎng)行情比較冷淡，房?jì)r(jià)有所下降，很多樓盤(pán)開(kāi)始贈家裝家電，還有項目在做低首付。蘭州也有行業(yè)人士稱(chēng)，首套房商貸利率還未破 4%，不過(guò)從年初的 5.39% 降到了 4.1%。

除了商貸利率下調，9 月 30 日央行還公告稱(chēng)，自 2022 年 10 月 1 日起，下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率 0.15 個(gè)百分點(diǎn)，5 年以下 ( 含 5 年 ) 和 5 年以上利率分別調整為 2.6% 和 3.1%，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。截至目前，已有北京、上海、天津、杭州等多地開(kāi)始執行。

十月樓市行情轉好

三季度以來(lái)，樓市調控政策頻繁出臺。據克而瑞統計，三季度 121 省市累計出臺 148 次放松政策，主要涉及放松限購、限貸、限價(jià)、限售，以及稅費減免、購房補貼等。此番利率下調，再次向市場(chǎng)傳出積極信號。

近日，記者在山東某頭部房企項目處看到，國慶假期已然過(guò)去，但現場(chǎng)看房咨詢(xún)的人依然不少，諾大的售樓處幾近坐滿(mǎn)。而在此前國慶長(cháng)假，該項目通過(guò)參加當地 " 房展會(huì ) "、積極推售等方式，實(shí)現了過(guò)億的銷(xiāo)售成績(jì)。

據上述項目負責人稱(chēng)，今年整體行業(yè)環(huán)境比較低迷，房企促銷(xiāo)能起到的作用越來(lái)越有限，不過(guò)近期各地出臺穩市場(chǎng)措施，還是對市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響，尤其是在那些基本面較好、充滿(mǎn)活力的城市，銷(xiāo)售較為有韌性。

據中銀證券發(fā)布研報顯示，在過(guò)去的 10 月 8 日～10 月 14 日，43 城新房成交面積 347.7 萬(wàn)平方米，同比下降 36.2%，同比降幅收窄 18.4 個(gè)百分點(diǎn)；15 城二手房成交面積 167.2 萬(wàn)平方米，同比上升 57.9%，實(shí)現了 " 由負轉正 "。

上述報告稱(chēng)，從央行公布的三季度銀行家與城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查看，銀行總體貸款需求指數環(huán)比上季度回暖，但房企貸款需求仍然低位下探。10 月市場(chǎng)有望進(jìn)一步修復，預計各地將持續落實(shí)寬松政策，購房者信心或將逐步重塑。

中指研究院**數據也顯示，上周一線(xiàn)城市整體成交面積環(huán)比大幅上漲，北京同比上漲較為明顯；二線(xiàn)城市總體成交面積環(huán)比均大幅上漲，蘇州、武漢環(huán)比漲幅均超 5 倍，三線(xiàn)城市成交環(huán)比面積漲幅超過(guò) 3 倍。

值得注意的是，上述市場(chǎng)回溫趨勢能否持續，仍然有待觀(guān)察。

信達證券表示，目前政策自上而下，積極信號釋放明顯，銷(xiāo)售下行趨勢有望緩解，但對全國銷(xiāo)售數據是否能夠起到?jīng)Q定性支撐作用，仍需繼續觀(guān)望。當下調控政策主要集中在需求端，作用深度和持續時(shí)間相對有限。

多家機構認為，目前市場(chǎng)需求不振的核心因素，仍在于居民對收入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期問(wèn)題，短期內市場(chǎng)仍將延續分化態(tài)勢，僅部分一二線(xiàn)核心城市能夠保持較好的銷(xiāo)售，大多數城市的去化依然難有明顯起色。

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