?房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎來(lái)重磅金融政策！

房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重磅金融政策。日前，人民銀行、銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

業(yè)內專(zhuān)家認為，《通知》有助于支持我國住房保障體系建設，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

體現政策傾斜與引導

2021年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設。

目前，各地均將加快發(fā)展保障性租賃住房作為住房建設的重點(diǎn)任務(wù)。今年初召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議指出，2021年全國40個(gè)城市新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，在此過(guò)程中需要銀行業(yè)提供足夠且有效的金融支持。保障性租賃住房是我國住房供應和保障體系的重要組成部分，對實(shí)現全體人民住有所居具有重大意義。

在此背景下，《通知》引導銀行業(yè)金融機構加大保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的支持力度，意義深遠。光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華認為，這是促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制和重要舉措，有利于推動(dòng)加快建立多主體供給、多渠道保障體系，滿(mǎn)足市場(chǎng)多元化需求。此舉體現了政策傾斜與引導，拓寬了保障性租賃住房項目融資空間。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，《通知》明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神的具體舉措，有助于鼓勵銀行業(yè)金融機構堅持“房住不炒”原則，在防控風(fēng)險的前提下，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

“近段時(shí)間以來(lái)，疫情影響仍未消退，我國經(jīng)濟下行壓力仍然較大。在這種情況下，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有助于銀行業(yè)金融機構準確把握和執行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放，滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求和住房消費者的合理住房消費需求?！倍ｍ嫡J為，此次政策在春節假期后發(fā)布，向市場(chǎng)傳遞出穩預期、穩信心的明顯信號，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)擴內需、穩增長(cháng)，維護宏觀(guān)經(jīng)濟大局穩定。

堅持“房住不炒”定位

在《通知》落地后，業(yè)內專(zhuān)家認為，保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，也是堅持“房住不炒”定位的重要舉措。

實(shí)際上，保障性租賃住房不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的既有安排。2020年年底，人民銀行、銀保監會(huì )聯(lián)合出臺了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業(yè)金融機構資產(chǎn)規模和機構類(lèi)型等因素，分五檔設定房地產(chǎn)貸款集中度要求，為銀行房地產(chǎn)貸款設置了“兩道紅線(xiàn)”。明確提出為支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算，并在制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)、建立相應統計制度后，對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款不納入集中度管理統計范圍。

2021年6月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策，并提出要進(jìn)一步加強金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對待。

中國銀行研究院研究員鄭忱陽(yáng)表示，在此基礎上，各地加快建設保障性租賃住房相關(guān)機制，在項目認定、數據統計、監督管理、監測評價(jià)等方面取得良好進(jìn)展，在此情況下《通知》已具備落地條件。

保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，與公租房、共有產(chǎn)權住房共同構成我國的住房保障體系。在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，《通知》也是“房住不炒”定位的體現。婁飛鵬認為，通過(guò)發(fā)展保障性租賃住房，讓新市民、青年人以相對較低的租金解決住房問(wèn)題，可以起到穩定市場(chǎng)預期、避免高房?jì)r(jià)對消費的擠出等作用。正因如此，積極參與保障性租賃住房建設，也是促進(jìn)“房住不炒”定位落地的重要舉措。保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，可以進(jìn)一步調動(dòng)銀行業(yè)合規支持保障性租賃住房的積極性，進(jìn)一步推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展，完善住房保障體系，實(shí)現人民住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

金融機構應用好政策紅利

今年1月，住房和城鄉建設部公布的數據顯示，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增650萬(wàn)套（間）。各地陸續發(fā)布的“十四五”時(shí)期有關(guān)規劃顯示，上海計劃“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右；北京市計劃新增保障性租賃住房套數占比不低于40%；廣州市計劃建設保障性租賃住房60萬(wàn)套（間），占住房總量的45.8%；深圳市計劃建設籌集保障性租賃住房不少于40萬(wàn)套（間），占住房建設籌集總量的45%左右。

在《通知》落地后，業(yè)內專(zhuān)家認為，金融機構應用好政策紅利，加快進(jìn)入保障性租賃住房市場(chǎng)，加大對相關(guān)項目的支持力度。

“商業(yè)銀行等金融機構在依法合規的前提下，加快進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，探索住房租賃信貸新模式，既可促進(jìn)住房租賃金融朝著(zhù)規?；?、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制形成?！倍ｍ当硎?，金融機構要以此次新規為契機，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結構，加大對住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度。一是加強與地方政府溝通合作，支持開(kāi)展保障性租賃住房開(kāi)發(fā)建設，并在住房租賃平臺交易撮合、信用評價(jià)等各個(gè)環(huán)節提供創(chuàng )新的金融產(chǎn)品和服務(wù)；二是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過(guò)簽訂租賃權轉讓協(xié)議的方式將待售房源變成長(cháng)租房源，擴大住房租賃市場(chǎng)供給；三是開(kāi)發(fā)額度和利率適中的租房貸款、租房分期等產(chǎn)品，為有需求的租客直接提供信貸支持。

《通知》對銀行業(yè)來(lái)說(shuō)也是機遇。鄭忱陽(yáng)認為，銀行業(yè)要堅持“房住不炒”定位，將資金投向符合要求的保障性租賃住房領(lǐng)域，通過(guò)信貸、債券等市場(chǎng)化手段提供金融服務(wù)，創(chuàng )新租賃住房債券型投資信托基金產(chǎn)品（abs）、房地產(chǎn)投資信托基金（reits）等金融產(chǎn)品，強化數據統計和風(fēng)險監測，促進(jìn)金融服務(wù)依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續。

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