綠地“改造升級”吉盛偉邦家具村 商戶(hù)難以續營(yíng)無(wú)奈離場(chǎng)

2020年7月末的一個(gè)周六，上海青浦區趙巷鎮的上海吉盛偉邦綠地國際家具村（下稱(chēng)家具村）實(shí)木館的一個(gè)門(mén)店內，三兩消費者在挑選沙發(fā)、餐桌類(lèi)的孤品家具，并試圖在“清倉甩賣(mài)”、“五折出售”的空間下討價(jià)還價(jià)……在家具村，這種情況是普遍現象——不管是幾百平的小門(mén)店，還是數千平的大獨棟。

走進(jìn)家具村，主入口處標志性的“紅房子”處于半拆除狀態(tài)，隨處可見(jiàn)已經(jīng)拆除和半拆除狀的建筑主體，“展區部分商戶(hù)合同到期且欠費……謹慎下單”、“截至7月家具村已撤場(chǎng)展廳314個(gè)”的黑粗字樣標語(yǔ)在大幅黃色背板牌上格外醒目，仲夏時(shí)節，部分商戶(hù)卻在沒(méi)有通電的情況下運營(yíng)……顯然，這里已不是一個(gè)正常運營(yíng)狀態(tài)的商貿區了。

2019年9月16日，綠地控股集團股份有限公司（600606.SH，下稱(chēng)綠地集團）子公司上海綠地商業(yè)（集團）有限公司（下稱(chēng)綠地商業(yè)）100%控股家具村，以一紙公函的形式告知商戶(hù)，將對家具村進(jìn)行升級改造，并勸其盡快配合離場(chǎng)。

這一舉動(dòng)立即引發(fā)對此毫無(wú)心理準備的商戶(hù)的劇烈反彈。過(guò)去一年，在政府部門(mén)介入、雙方多輪談判且有部分商戶(hù)訴至法院之后，目前仍有近百商戶(hù)未能與綠地商業(yè)達成一致。

問(wèn)題待解的商戶(hù)普遍認為，綠地商業(yè)違約在先，且前后多次撕毀承諾，未充分關(guān)注商戶(hù)因綠地的“升級改造”而產(chǎn)生的損失，沒(méi)有溝通誠意、缺乏社會(huì )責任感。而綠地商業(yè)則認為，部分商戶(hù)未盡合同責任、連續欠費，“獅子大開(kāi)口”、存在較多無(wú)理要求；對于不可理喻的商戶(hù)，無(wú)法溝通，只能走法律程序。

根據綠地方面的說(shuō)法，該事件更深層面的背景是，家具村運營(yíng)多年仍舊不溫不火，未達運營(yíng)企業(yè)營(yíng)收預期，而其所在地的青浦區近年來(lái)開(kāi)始主推“高新產(chǎn)業(yè)”、在該區域規劃打造“浦西軟件園”。而商戶(hù)在多年苦心經(jīng)營(yíng)后，生意逐漸向好，并未察覺(jué)外部環(huán)境的變化；行業(yè)中普遍存在的格式化合同，則為商戶(hù)后續的維權埋下隱患……

“華東**”家具商城

上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是鄒文龍。該公司為吉盛偉邦與綠地集團的合資公司，雙方各持股50%。

吉盛偉邦家具集團于1989 年在長(cháng)春創(chuàng )建，法定代表人鄒文龍，以經(jīng)營(yíng)高檔家具商城起家。除了上海的家具村，吉盛偉邦還在吉林長(cháng)春、廣州番禺、廣州琶洲建有家居博覽中心和家居采購中心，營(yíng)業(yè)總面積達 90 余萬(wàn)平方米，匯聚 1000 余個(gè)國內外知名品牌。

綠地商業(yè)方面稱(chēng)，就家具村項目而言，綠地在其中僅是持股50%的并列大股東，具體經(jīng)營(yíng)管理都是鄒文龍的團隊在做，綠地并不干預。

2007年，家具村對外招商，在家具行業(yè)引發(fā)關(guān)注?！爱敃r(shí)他們的招商宣傳口號很響亮，比如‘永不落幕的家具展會(huì )’、‘華東地區**的家具城’、‘廠(chǎng)商旗艦店集群’，比較吸引人?！鄙虘?hù)王勇告訴記者。

王勇早在2007年就被家具村的招商廣告及其定位所吸引，但深耕家具行業(yè)多年的他深知，這樣一個(gè)家具村沒(méi)有幾年時(shí)間的培養和運營(yíng)，是不可能有穩定客源的，因而直到2010年才正式入駐。

林清是2007年就入駐家具村的商戶(hù)，她經(jīng)營(yíng)的是畫(huà)廊類(lèi)的藝術(shù)館?！拔覀冎案グ钣泻献?，比較認可他們充滿(mǎn)人情味的企業(yè)文化，這個(gè)家具村一開(kāi)始運營(yíng)他們就來(lái)跟我們談，完全是基于前期的信任才到這里來(lái)?！绷智逭f(shuō)。

2007—2010年，家具村的運營(yíng)十分艱難?！白羁鋸埖囊淮?，三個(gè)月都沒(méi)開(kāi)張，我們還要拿其它門(mén)店的收入來(lái)養這里?！绷智褰榻B，家具村地處上海市郊，彼時(shí)交通也不便利，再加上品牌定位高端，進(jìn)入門(mén)檻較高，所以整體經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè )觀(guān)，直到2011年才開(kāi)始盈利。

綜合多位商戶(hù)的介紹，2015—2019年上半年，家具村是一個(gè)穩定向好的發(fā)展態(tài)勢——隨著(zhù)2011年前后家具村二期項目的拓展和招商，家具村也承接了一些大型展會(huì )，加上地鐵開(kāi)通、配套商業(yè)逐步完善等因素，家具村的知名度、人流量和客流量日趨增加。

家具村規模的逐步發(fā)展壯大，也給商戶(hù)的持續經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大的信心。林清除了舉家搬到家具村、把其它的店面都關(guān)了，還將人員和資金全部都投了進(jìn)來(lái)，為此還賣(mài)掉了一處房產(chǎn)。到2019年上半年，林清租賃的店鋪面積約1500平米。

“2011年前后，鄒總（鄒文龍）還到我們店里來(lái)過(guò)，他指著(zhù)河邊的小樓，鼓勵我說(shuō)，未來(lái)會(huì )把吉盛偉邦打造成國際性家具村，以藝術(shù)和設計來(lái)主導的一站式購物中心……我們從來(lái)沒(méi)有想過(guò)家具村有一天會(huì )不存在?！绷智逭f(shuō)。

這期間，王勇的店面也從400平米逐漸擴大到約6000平米，與家具村有8個(gè)店鋪合同，商品類(lèi)型從床墊到沙發(fā)，幾乎全面覆蓋。

根據綠地方面的公告，至2019年上半年，家具村擁有42萬(wàn)平米營(yíng)業(yè)面積（其中有10萬(wàn)余平米為臨時(shí)建筑），500多家品牌展廳，涵蓋建材、家具、燈飾、軟裝等眾多品類(lèi)。業(yè)績(jì)方面，2018 年底，家具村的公司總資產(chǎn)為 14.69 億元，凈資產(chǎn) 6.14 億元，營(yíng)業(yè)收入 3.37 億元，凈利潤 4272 萬(wàn)元。至 2019 年 6 月末，總資產(chǎn)為 14.46 億元，凈資產(chǎn)為 6.4億元，營(yíng)業(yè)收入 1.52 億元，凈利潤 2586 萬(wàn)元。

數百商戶(hù)遭逢突變

2019年9月19日，綠地商業(yè)向各個(gè)商戶(hù)發(fā)放升級改造告知函，稱(chēng)綠地已經(jīng)完成對家具村的收購，將對其進(jìn)行升級改造，在原址上打造產(chǎn)學(xué)研一體的世界級人工智能創(chuàng )新中心“市西科技園”及配套商業(yè)，該項目自2019年11月開(kāi)始，計劃周期約4年，希望商戶(hù)配合。

該函一出，立即引發(fā)眾多商戶(hù)的劇烈反彈。他們有的舉家指望一個(gè)門(mén)店來(lái)維生，有的投資巨大、甚至舉債經(jīng)營(yíng)，有的2019年上半年才簽的合同、門(mén)店還在裝修，尚未正式營(yíng)業(yè)……突如其來(lái)的變化，對不同商戶(hù)影響不盡相同，但他們無(wú)一例外對此并無(wú)心理準備。

實(shí)際上，早在2019年7月末8月初，就有商戶(hù)聽(tīng)說(shuō)綠地要買(mǎi)家具村股權、商城要被拆除。他們向店面所在區域的家具村運營(yíng)方負責人核實(shí)，得到的回復為，綠地僅收購股權，不涉及經(jīng)營(yíng)層面，于商戶(hù)而言沒(méi)有任何影響。

這一交易之所以沒(méi)有引發(fā)商戶(hù)警覺(jué)，還因為有前車(chē)之鑒。2014年，紅星美凱龍（601828.SH）曾試圖購買(mǎi)家具村母司股權，收購鎩羽，后變?yōu)槠放茟鹇院献?。隨后，紅星美凱龍員工進(jìn)入商場(chǎng)，協(xié)助家具村進(jìn)行二期項目的招商和管理。

2019年9—10月，商戶(hù)與綠地商業(yè)進(jìn)行了多輪談判協(xié)商。在商戶(hù)看來(lái)，綠地方面最后一次釋放“善意”，是該集團副總裁吳曉暉在場(chǎng)的那次談判。2019年10月29日，吳曉暉與15位商戶(hù)代表直接對話(huà)，并承諾，將保障商場(chǎng)至少18個(gè)月的穩定運營(yíng)，亦保護運營(yíng)期家具村的營(yíng)商環(huán)境。

但2019年11月，綠地開(kāi)始向商戶(hù)發(fā)放訴求調查表，推行此前提及的“一戶(hù)一議”方案，對前期的承諾閉口不談。

綠地商業(yè)相關(guān)人士對記者說(shuō)，所謂“18個(gè)月的穩定經(jīng)營(yíng)期”，是有前提的，需要商戶(hù)沒(méi)有歷史欠費、且在2019年11月之后正常交租，不能“斷章取義”；至于“一戶(hù)一議”方案，也是青浦區和趙巷鎮政府相關(guān)部門(mén)給出的指導意見(jiàn)。

綠地商業(yè)方面稱(chēng)，鑒于商戶(hù)情況復雜多樣，商戶(hù)代表并不能代表商戶(hù)，政府部門(mén)之所以主張“一戶(hù)一議”，是因為“剛開(kāi)始他們（政府部門(mén)）覺(jué)得是雙方（綠地和商戶(hù)）的溝通問(wèn)題，不好出面干預，就是搭建平臺讓雙方坐下來(lái)談，但后來(lái)發(fā)現每次集體談就變成了吵架，沒(méi)有任何結果，大家都是筋疲力盡，解決不了任何問(wèn)題?！?

事實(shí)上，不管是“一戶(hù)一議”，還是“18個(gè)月穩定經(jīng)營(yíng)期”的承諾，綠地商業(yè)執行起來(lái)都未能盡如人意。2020年3月，上海疫情防控進(jìn)入平穩階段，家具村恢復運營(yíng)，綠地商業(yè)也聘請了拆遷隊到家具村拆除部分建筑；4月，在商場(chǎng)內部開(kāi)始樹(shù)立提醒消費者“謹慎下單”的大幅告知牌；6月，拆除家具村標志性建筑“紅房子”；對于合約到期商戶(hù)停止供電……

華東政法大學(xué)法律學(xué)院院長(cháng)、上海市人大代表金可可告訴經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)記者，綠地商業(yè)的上述行為，客觀(guān)上對正常履約的商戶(hù)造成了負面影響，未盡“保障穩定營(yíng)商環(huán)境”之責，某種程度上是合同違約?！凹幢銢](méi)有寫(xiě)在合同條文里，這也是一種合理預期”。

對此，綠地商業(yè)方面表示，“對于非法建筑是合法拆除，警示牌是為了充分保障消費者的合法權益”，“紅房子”的物權歸綠地所有，且拆除取得了相應的審批文件。

但綠地商業(yè)并未向記者提供審批文件憑證。另外，2019年10月，趙巷鎮人民政府答商戶(hù)信訪(fǎng)事項意見(jiàn)書(shū)曾明確表示，“目前對綠地轉型升級的方案，政府尚未審批”。

不對等的租賃關(guān)系

據綠地商業(yè)提供的數據，家具村合同簽約期為一年左右的商鋪占比87.5%，共計496鋪；其余為期限兩年、三年、五年以及八年。金可可認為，就家具村的問(wèn)題而言，關(guān)鍵是“一年一簽”的格式化合同。

綜合多位商戶(hù)反映的意見(jiàn)，基于合同一年一簽，2019年1—8月，大部分商戶(hù)在并不知曉家具村“升級改造”計劃的前提下完成了新簽、續約。不少商戶(hù)僅裝修門(mén)店的費用，少則幾十萬(wàn)元，多則數百萬(wàn)元——這部分投入的合理補償，也是商戶(hù)們較為重視的問(wèn)題。

“家具行業(yè)都是一年一簽，為了方便調價(jià)；但是就我合作過(guò)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然合同是‘一年一簽’，但沒(méi)有出現問(wèn)題的，我們自然不會(huì )想到如果企業(yè)違約，這種合同會(huì )有這么大的隱患?！奔揖叽迳虘?hù)王勇說(shuō)。

金可可告訴記者，家具銷(xiāo)售行業(yè)裝修成本高，投資和售后的周期都很長(cháng)，對于這類(lèi)行業(yè)，應該簽署比較長(cháng)期的合同，以保障租戶(hù)長(cháng)期運營(yíng)需求。就家具村而言，小商戶(hù)動(dòng)輒數百萬(wàn)的裝修投入，卻簽一年的合同，前提是對長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的合理預期?！俺鲎夥浇o了小商戶(hù)長(cháng)期期待，合同卻一年一簽，小商戶(hù)完全被（大企業(yè)）捏在手里了?！?

在2019年9月16日綠地商業(yè)收購前，家具村的經(jīng)營(yíng)主體為吉盛偉邦團隊。這意味著(zhù)，商戶(hù)一年一簽的格式化合同問(wèn)題、2019年的新簽和續約問(wèn)題，尤其是2019年6—8月簽署的合同，締約方為吉盛偉邦團隊。

記者多次聯(lián)系吉盛偉邦法人代表鄒文龍尋求置評，但均未獲得回應。

金可可指出，吉盛偉邦和承租人訂立合同時(shí)，一方面給承租人以長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的預期，另一方面利用強勢談判地位，以格式條款不正當簽成短期租賃合同，一年租期的約定，或可認定為無(wú)效。實(shí)際租期，應按其令理性承租人所生之預期認定；對部分承租人，吉盛偉邦在簽訂或續簽租賃合同時(shí)，應告知租賃標的即將轉讓且受讓方將收回標的物另作他用的情況，未告知則違反告知義務(wù)，構成締約過(guò)失。

《合同法》第229條規定了買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則——“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！苯鹂煽杀硎?，基于這一原則，綠地收購家具村之后，必須把原來(lái)的租賃合同期限做滿(mǎn)；若要改變建筑的使用方式，就算違約，需要跟原承租人商量，進(jìn)行充分的賠償。

目前，商戶(hù)與綠地商業(yè)僵持不下的焦點(diǎn)，是賠償金額是否合理充分，雙方主要通過(guò)司法訴訟來(lái)解決僵持問(wèn)題。

記者采訪(fǎng)獲悉，商戶(hù)希望得到的賠償項目主要有：非常規運營(yíng)期間的房租和物業(yè)管理費的減免、門(mén)店裝修補償或折舊、預期利潤損失、人員遣散費、授權經(jīng)營(yíng)損失等。

綠地商業(yè)相關(guān)人士回應，目前推進(jìn)的協(xié)調方案為：對于非惡意欠款的租戶(hù)，根據“一戶(hù)一議”的大原則，給予一定的租金和物業(yè)管理費的減免，**的讓步幅度達到了免租費7個(gè)月；門(mén)店裝修經(jīng)權威機構評估后，按照公允的標準給予補償或折舊；至于預期經(jīng)營(yíng)損失等費用，“沒(méi)有溝通空間”。

不過(guò)，代理多位商戶(hù)訴訟案件的隆安律師事務(wù)所律師郜松江告訴經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)記者，過(guò)去一年里，因為商場(chǎng)處于極大的不穩定環(huán)境中，大部分商戶(hù)都沒(méi)有繳納租金和物業(yè)管理費。就目前的判例情況而言，商戶(hù)均因為拖欠租金和管理費而敗訴。

“也許有的商戶(hù)部分要求有些過(guò)分，但是不可能所有商戶(hù)的所有要求都過(guò)分吧？法院沒(méi)有一項支持過(guò)……法院的公正心很重要……比如說(shuō)你證據不足，但怎么不足也不說(shuō)?！臂山f(shuō)。

對于目前出現的判例情況，金可可表示，不能僅按照一年一簽的合同來(lái)處理這件事——這類(lèi)合同是有一個(gè)長(cháng)期的合理期待的，賠償項目上，要把裝修折舊、預期的經(jīng)營(yíng)損失等算上。

如何保障小微企業(yè)穩定的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境

據綠地商業(yè)提供的數據，目前家具村的合同總數為567份，截至2020年8月5日，與綠地商業(yè)達成和解意向的為442份，占總合同比為78%，已經(jīng)撤離家具村的合同為340份，占比60%。

7月25日，記者到達家具村時(shí)，已有拆遷隊的工作人員在一邊拆除一邊等待商戶(hù)離場(chǎng)；實(shí)木館等聯(lián)合展館有數家商戶(hù)在零星的清倉甩賣(mài)；展館主建筑已停止供電供冷，多處出入口不通行，衛生間停用。

綠地商業(yè)的告知函稱(chēng)，這次升級改造的背景和規劃是：“在青浦區政府的支持下，發(fā)揮在產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及科研等多平臺的資源優(yōu)勢，將對上海吉盛偉邦國際家具村進(jìn)行定位調整和升級改造，在原址上打造集產(chǎn)學(xué)研一體、產(chǎn)業(yè)生態(tài)完備、就有領(lǐng)先科技實(shí)力的百萬(wàn)方世界級人工智能創(chuàng )新中心——‘市西科技園’，同步引進(jìn)總部辦公、酒店公寓、配套商業(yè)、鄰里中心等功能業(yè)態(tài)”。

據上海市政府官網(wǎng)信息，市西軟件信息園是上?！笆濉避浖托畔⒎?wù)業(yè)布局的重大項目，成立于2017年12月，園區聚焦物聯(lián)網(wǎng)、云計算、工業(yè)軟件等軟件產(chǎn)業(yè)。而浦西軟件園核心區選址就定于青浦區趙巷鎮——這也是家具村所在區。

綠地商業(yè)告訴記者，在“大虹橋”概念下，近年來(lái)趙巷鎮是一塊投資熱土，而家具村一方面納稅貢獻較低，政府關(guān)注稅收，另一方面形象較差，跟未來(lái)區域升級后的品牌差距較大，“以后這里是網(wǎng)易、阿里、華為這樣的大品牌”。

綠地商業(yè)相關(guān)人士也坦陳，家具村最核心的問(wèn)題是產(chǎn)出太低——不管是對于綠地還是對于政府，都需要考慮客觀(guān)效益。

7月末至8月初，記者前后多次聯(lián)系青浦區人民政府、青浦區宣傳部，趙巷鎮信訪(fǎng)辦等政府職能部門(mén)，8月7日，青浦區宣傳部一位陳姓科長(cháng)告訴記者，目前有關(guān)家具村的問(wèn)題由上海市國資委統一督導處理。

金可可感慨，家具村的這些小商戶(hù)算是中產(chǎn)群體，實(shí)際上面對大企業(yè)的“升級改造”，小商戶(hù)是無(wú)力抵抗的，特別是對于舉全家之力在此經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，根本沒(méi)有應對這類(lèi)風(fēng)險的能力。他曾在上海人代會(huì )上呼吁，要保護小微企業(yè)的合法權益，保障穩定的營(yíng)商環(huán)境。

“事后這些人（商戶(hù)）對社會(huì )、對營(yíng)商環(huán)境還有什么信任可言？他們對社會(huì )怎么會(huì )滿(mǎn)意呢？這不是他們商業(yè)上的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，他們會(huì )覺(jué)得自己被欺負了。這時(shí)候法院的作用是非常重要的，否則，商戶(hù)真的一點(diǎn)辦法都沒(méi)有?！苯鹂煽烧f(shuō)。

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